原标题：传统旺季突遇“寒冬” 长租公寓企业如何“活下去”?
在严格防控疫情之下，长租公寓由于兼具民房租赁的长期性与酒店居住的密集性，管理难度不断加大。随着春节假期的结束，租客的返城高峰对于长租公寓企业的管理运营带来不小的挑战。
面对疫情袭来，长租公寓运营企业面临哪些困境?有哪些自救措施?未来长租公寓行业将如何发展?
经历洗牌，又遇“寒冬”
“2020年挑战太多，加上疫情的出现，长租公寓行业短期受到了影响，中长期还是看好的。但从业企业和整个行业，都需要在这个比较难的时期里，跨过去，并升华。”赋能资本创始人胡振寅分析称。
巴乐兔研究院院长高萌指出，长租公寓目前面临的困境在于：由于疫情管控，复工推迟，短期内一二线城市流动人口骤减，租房需求降低，空置率增加，违约率也增加。另外，长租的主要形态是合租，这对疫情管理提出更高的要求，客观上也增加了长租公寓的运营成本。
实际上，在2019年刚刚经历了洗牌期的长租公寓，在资金运营双重考验之下，部分中小企业已在竞争中被淘汰出局，整体行业估值都出现了大滑坡。当疫情袭来，长租公寓遭遇“寒冬”。
按往常租赁市场交易惯例，每年春节后是租赁旺季，返城的人和外出实习的学生群体开始租房，各个企业也都等待年后市场回暖。“迎来旺季却无法出租，租金收不到，成本在增加，现金流成为巨大的掣肘。”房东东创始人全雳称。
基于目前的状况，乐乎公寓CEO罗意表示：“去年年底淡季时，大家所期待的今年春节过后的‘小阳春’，会因疫情而延迟。”
长租公寓倒闭将创新高?
继乐伽公寓在2019年7月停摆之后，全国范围内出现一批爆仓公寓，如鼎家、国畅、喔客等，而且呈现加速态势。据贝壳研究院不完全统计，2019年陷入资金链断裂、跑路、倒闭的公寓数量达52家，其中，资金链断裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式扩张导致的。
问题在于，一旦疫情持续，长租公寓将面临什么局面?是否会加速长租公寓运营企业的资金链断裂?
高萌指出，如果疫情持续，会使长租行业的发展产生阶段性停滞，企业会收缩规模，行业整体规模也会保持一个平台期。有资金或经营良性的企业还能保持正常运营，熬过这一艰难时期。不过，一部分目前就经营不善、亏损严重、依靠输血的企业将加速退出市场。
“大品牌公寓目前应无大碍，能扛过去。最担心的是中小公寓，大部分此类企业的现金流维持不会超过3个月。今年倒闭的长租公寓还会创新高。”全雳称。
贝壳研究院租赁分析师黄卉也认为，在疫情影响下，部分中小企业将面临生存危机。若疫情持续到5月，不排除有新的长租公寓企业“爆仓”。
自救、政府支持并举，等待租赁市场复苏
在疫情之下，长租公寓运营企业纷纷行动起来，加强防控、展开自救。在高萌看来，目前，长租公寓运营企业要充分服从政府安排和政策要求，服从全民战“疫”的安排，才能使市场尽早步入正轨。此外，应充分在运营细节上考虑疫情防控的需要，利用自身服务保障社区防控效果及租客健康。
“从短期来看，疫情使租客减少，企业应重视现有生意，提升租客体验，通过各项措施尽可能留住老租客，扩大租期，并通过老租客介绍新租客，从而增加生意。同时，应尽量节省不必要的开支，暂时中止拿房扩张，降低消耗。”高萌称，从长期来看，长租公寓运营企业更要认识到行业已过了粗放发展的阶段，需进行精细化运营，追求现金流健康，尽快实现盈利。
值得一提的是，政策层面对中小企业的支持也在增多。苏州、上海、北京、青岛等地相继出台支持性措施，各地政策均提出减租减税、延缓社保缴费等措施。以北京为例，在已出台“19条”措施基础上，2月6日，北京再推“16条”措施，包括减费降租、加大金融支持等，帮助中小企业渡过难关。
除此之外，新京报记者注意到，疫情当前，租金减免从商业地产向住宅租赁领域扩展。据黄卉统计，截至目前，重庆、合肥、无锡等几个城市的房地产租赁行业协会相继发起倡议，号召房东减免租金，对租赁企业及租客做好排查及支持工作。包括号召减免2月份租金，依据疫情的发展及影响情况，对3-4月租金实施减半，以减轻租赁企业及租客的资金压力。
不过，在全雳看来，目前各地政府出台的疫情扶持政策针对的是国有经营用房，个人房东和民营物业暂无法享受，而绝大部分长租公寓运营企业还需要通过后者实现经营，因此，长租公寓运营企业目前能享受到的实际优惠有限。
“疫情稳定后，租赁市场恢复仍需一段时间，预计6月后长租公寓才能进入稳定运营。”基于此，全雳指出，企业还需要以自救为主，第一任务是防疫，保证安全;第二是稳定租客，留住租客;第三才是和房东协商租金。
损失暂难预估，与房东谨慎谈降租
谈及疫情对企业影响程度，优客逸家CEO刘翔在接受新京报记者采访时表示，每个企业规模不同，企业每月损失多少，实际没太大参考意义，更有参考价值的指标在于同期比例，“比如，新签租房量方面，除武汉外，各企业其他城市新签租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。”
“每天都在持续下降，因为每天新签出租量减少，新增退租量又在增加，导致出租率动态往下降。”刘翔预计，2月份整体出租率下降10个点左右。
据悉，新签租房下降，空置率上升，对公寓带来的损失，可分为盈亏损失和现金流损失，但从企业生存角度分析，最大的影响在于现金流的损失。
因此，疫情对各家企业的影响并不相同。其中，依赖长周期预收比例较高的企业受影响更大。其背后的原因在于，“已在租的房源，企业已把未来12个月或24个月的租金收回消耗了。而在目前这一时间点上，企业必须靠新出租房源再预收来获取现金流。”刘翔称。
在此逻辑下，一些杠杆较高，较多依赖一年、两年期预收的企业，在目前情况下，不得不采取裁员、强制要求房东免除租金的极端方式来展开自救。
对此，高萌认为，目前一些租客希望减免租金，租赁机构反过来要求房东也减免租金。不过，“无论从法律层面，还是道德层面，离开合同向出租方施加压力，要求减免租金的做法都是不妥的。”
基于此，高萌呼吁，租赁机构应从自身经营能力出发，在确保防控疫情和保证租客健康的前提下量力而行，给出对租客的关怀政策，同时，也能以同样的精神尊重业主的利益，谨慎谈降租。
对于与房东谈降租的情况，罗意亦倾向于慢慢来，“由于疫情还尚未达到足够长的周期，像乐乎这样的运营商和租客都不知道最终损失会多大，现在跟房东谈降租还不是时候，信息不对称，都是复合博弈，因此，不急于此时。”
市场将逐渐修复，行业精细化运营提速
“从短期来看，今年上半年，尤其是1-3月份，市场将继续低温运行，租赁需求被抑制，租赁市场成交量同比降低，新增房客量减少。”黄卉指出，随着后续疫情的发展及控制，租赁需求会逐渐恢复，包括节后换租的需求、毕业季租赁需求等释放，市场将逐渐修复。
“住房租赁行业长期向好发展的趋势不会变。”黄卉强调，“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求，也是消费者用脚投票的结果，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力自始至终从未改变。
对于长租公寓未来发展而言，“疫情加速终结了粗放经营和扩张模式，也加速了精细化运营时代的到来。”高萌称。
新京报记者 张晓兰
