2022年一季度，北京写字楼市场迎来了强回暖信号。近期，多家研究机构陆续发布有关北京一季度写字楼市场情况报告。4月7日，仲量联行报告指出，2022年一季度北京办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨，市场整体需求增长，净吸纳量超过2020年全年净吸纳量的两倍。
此外，高力国际及戴德梁行发布的报告也显示，一季度北京写字楼市场需求回归常态，租金企稳回升趋势加强。
高力国际华北区研究部董事陆明向记者表示，“目前北京甲级写字楼的租金已经进入底部区域，在去年三季度租金出现微涨以后，本季度再次出现微涨，且涨幅有所扩大，可以说，留给企业抄底的时间窗口在逐渐缩短。”
空置率创近10季度新低
在形容2022年一季度北京写字楼市场情况时，仲量联行在相关报告中用到了“强势复苏”一词。具体来看，一季度北京办公楼租赁市场需求持续走强，总净吸纳量已接近15.7万平方米——超过2020年全年净吸纳量的两倍。其中，8000平方米以上的租赁需求对市场成交的贡献尤其显著，占总租赁成交面积的55%。
空置率方面，北京全市一季度整体空置率下降至10.2%，创过去10个季度以来最低水平。
高力国际数据显示，截止到2022年一季度，北京市写字楼的市场净吸纳量已基本回归到2019年的水平，本季度仅有位于燕莎市场的一个新项目入市，带来6.5万平方米的新增供应量。
陆明在接受记者采访时表示，北京写字楼市场需求回暖实际上从2020年疫情逐步得到有效防控就已经开始恢复了，只不过2021年由于互联网头部大厂的快速扩张，导致了市场需求量出现报复性增长。“实际上，高力国际一直向市场表示，2021年的需求暴涨并不可持续，市场需求回归常态水平是大概率事件。”陆明讲道。
租金方面，高力国际数据显示环比微涨0.4%至342元每月每平米，整体租金企稳回升的趋势正在加强。具体来看，仲量联行指出九个子市场租金均保持平稳或实现正增长，其中丽泽的租金环比增幅最大。
丽泽市场成“香饽饽”
值得关注的是，在多家研究机构发布的有关报告中，丽泽片区成为了被提及最多的子市场之一。
据戴德梁行数据，一季度丽泽商务区的市场净吸纳量达14.6万平方米，位居各大商圈之首。受此影响，丽泽片区的租金涨幅也在一季度领跑全市，环比上升4.8%，同比上升13%至每月每平方米177.7元。
以丽泽SOHO为例，按照搜候公开租售平台显示，当前丽泽SOHO北楼办公区基本全部出租，南楼的可出租房源也所剩不多。整体来看，仲量联行数据显示，一季度丽泽子市场空置率下降7.5%，为一季度空置率环比下降幅度最大的子市场。
那么，为什么一季度丽泽片区能实现如此涨幅呢?对此，陆明向记者分析道，丽泽区域本身就有着非常好的区位优势，交通的便利性更是大幅提升了丽泽区域对企业的吸引力。同时，丽泽区域也是北京市场上目前能找到的唯一一个子市场租金低于200元每月每平米的甲级写字楼市场。“极具吸引力的租金性价比已经成为很多企业进行搬迁和扩张的首选，特别是有优质大面积办公需求的企业。”陆明讲道。
陆明向记者表示，丽泽区域的快速去化已经持续2-3年左右，特别是去年，大量企业开始考虑丽泽区域。丽泽长期被诟病的轨道交通问题，已经随着新线路的开通解除。
记者近日实地走访时也发现，丽泽片区当前多数写字楼均已投入使用，丽泽天街客流明显增多，更为直观的是丽泽片区写字楼的地面停车位也已“满当当”。走访期间，家住丽泽片区的市民张天翼向记者表示，在丽泽商务区和丽泽天街投入使用后，明显觉得片区配套、商业有了很大提升，办公的人流量对比以往也有所增加，加上地铁、商场的建成，整体都更加便利跟热闹了。
不仅如此，记者实地走访时还发现，当前商务区内除已建成项目外，还有部分项目正在施工，或在不久的将来面世。
高力国际华北区战略客户服务部高级董事李娟认为，随着地铁14号线的全线贯通，丽泽市场发展道路上最大的顽疾已被根除，市场竞争力进一步提升，由于极具竞争力的租金性价比，丽泽在今年仍将成为最炙手可热的子市场之一。
市场将进一步供需平衡
实际上，在一季度写字楼的回暖中也释放出了市场新信号。综合多家机构报告来看，多元的物业需求已成为写字楼“后互联网科技时代”的主要租赁类型。
戴德梁行数据显示，北京一季度写字楼市场租赁成交中，内资证券、资管类企业表现突出，拉动金融行业成交占所有行业总成交面积的37%，位居各行业之首;其次为高科技、生物医药和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的32%、10.6%和8.7%。
高力国际也预计，在北京整体市场供应稀缺的情形下，国企、金融机构及新经济类企业的自用需求依然强劲。
一季度的数据也释放出了市场将进一步供需平衡的信号。高力国际在报告中明确表示，至2022年一季度，北京历时四年的高供应时期已经结束，2022年全年新增供应量将大幅减少，未来市场供需比也将维持在较低水平。
从去化上来看，2022年一季度北京写字楼市场已明显从高供应期进入去化周期，高力国际预测此轮去化将至少维持3-4年，这也就意味着需求侧的强度将决定未来市场走向。
陆明向记者表示道，随着北京甲级写字楼市场未来逐步进入去化周期，新入市的甲级项目越来越少，市场中留给企业可选的甲级写字楼项目也会越来越少。若经济能够稳定增长，疫情有效防控，北京的企业办公需求保持一个中性释放，整体的租金将会继续缓慢回升。
仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示，“预计2022年甲级办公楼市场将持续发力实现进一步复苏，租户方有利的市场窗口已于去年关闭，目前转为均衡市场。预计2022年全年租金涨幅达6.7%，市场将持续活跃，但随着整体租金的回升，需求势头可能于年中暂时放缓。”
