原创 王向南 地产K线
乐居财经 王向南 发自香港
“鹏润地产”重现江湖。
鹏润，一度是国美系地产的代名词。它承载着黄光裕的地产梦想，十余年来，在经历借壳、转型等众多传闻后，逐步淡出公众视野。
但此鹏润非彼鹏润。
它来自河北知名商镇保定白沟镇，公司所有项目均位于临近雄安新区的白沟新城及高碑店市，如今，其实控人张中华正打着“雄安概念”旗号拟赴港IPO。
实控人张中华
张中华为人极其低调，无论是新闻报道，还是业内活动，都难觅他的踪迹。
招股书显示，张中华现年46岁，在房地产开发行业有逾10年的经验。中学毕业后，便开始协助家族的纺织品生意。1998年，24岁的张中华做起了买卖服装及电子产品的生意，并在之后投资或参股多个领域。
2009年，张中华创办河北鹏润房地产开发有限公司(以下简称“河北鹏润”)，并自此一直担任公司执行总裁。同年，他的妻子李红加入公司，至今一直担任财务总监，负责监督公司的财务管理及预算。
河北鹏润则是鹏润控股的国内经营主体，鹏润控股是上市主体。
天眼查信息显示，张中华的生意摊子铺得够大。除鹏润地产之外，他还担任过5家公司的法人和8家公司的高管，业务领域涉及汽车销售、小额贷款、驾驶员培训、企业管理咨询、豆制品研发生产及销售、批发零售、房地产中介服务等。“天眼风险”显示，关于张中华有118条周边风险，涉及经营异常、法律诉讼等。
股权代持与腾挪
不断扩大生意版图的同时，张中华不厌其烦地进行股权腾挪。
以河北鹏润为例，成立初期，公司由张中华及高秋生分別持有80%及20%的股权。高秋生所持股份是帮张中华代持的。在2011年，高秋生换成了代持人杨建永。
2013年，张中华将自己持有河北鹏润80%股份转让给长盛投资和杜先生，杨建永将河北鹏润20%转让给长盛投资。在2017年12月，杜先生撤出，把持有河北鹏润的5%股权转让给长盛投资。
三天后，长盛投资把持有河北鹏润100%股权转让给保定礼贤。一年后，保定礼贤又将河北鹏润90%和10%股权转让给张中华及其妻子李红。
2019年4月，河北鹏润增资，引入投资者张铭辉。张铭辉出资62.6万元，持股河北鹏润0.9999%。招股书递交前，张中华、李红和张铭辉分别持有鹏潤89.1001%、 9.9%及0.9999%股权。
即便打算赴港IPO，张中华依然喜欢用“代持”操作。
2020年1月17日，张中华与李红用Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited(作为受托人)共同成立家族信托。同日，他们指示向Changshenggong BVI无偿转让99股股份，相当于鹏润控股的99%股权。
Changshenggong BVI由Changsheng BVI全资拥有，是家族信托受托人Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited的“代名人”。Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited通过Changsheng BVI以张中华、李红、其子女及其他家族成员为受益人、以信托方式持有Changshenggong BVI 全部股权。
业绩过山车
2009年河北鹏润起步于白沟新城，并于2015年将业务扩展至高碑店市，二者均为河北省保定市辖下行政区域。在鹏润控股看来，两地区均受惠于京津冀地区协同发展的国家战略，此外，它们还临近雄安新区，享有高增长潜力。
招股书显示，在兴建雄安新区消息发布前，河北鹏润就已在白沟新城及高碑店市收购了相对大量的土地储备。截至2019年11月30日，其在上述两地区的土地储备总建筑面积为77.67万平方米。
然而，体现在财报上，“雄安概念”似乎并没有为其带来稳定的高增长。过去几年，鹏润控股的业绩犹如过山车般时高时低。
招股书显示，收益方面，截至2017年、2018年及截至2018年及2019年10月31日止10个月，鹏润控股收益分别为人民币3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元。
2019年前10个月的收益同比暴增1308%，对此，鹏润控股表示，原因为已交付总建筑面积增加及已确认平均售价增加。
纯利方面，2017年、2018年及截至2019年前10个月，鹏润控股纯利分别为人民币0.94亿元、0.22亿元及2.22亿元。
毛利率及净利率方面，2017年、2018年及截至2019年前10个月，其毛利率分别为37.3%、28.5%和52.1%，其纯利率为26.4%、9.9%和39.5%。
公司净资产负债比率由截至2017年底的57.3%增加至截至2018年底的76.9%，并减少至截至2019年10月31日的5.7%。负债率不高，鹏润控股的偿债能力又如何?截止2017年底、2018年底、2019年10月31日，鹏润控股的流动比率分别为1.12、1.09、1.16，远低于行业均值。据中国房地产测评中心研究数据显示，沪深、香港等210家上市房企的流动比率均值为1.71。
收益暴增1308%，净资产负债比率从76.8%骤降至5.7%，凭借如过山车般的业绩，鹏润控股能否成功着陆港股市场?
