来源：深圳中原工商铺部
作者中原荟
新冠疫情，历时一月余，却极大地影响了国人的生活和理念，所有人都在重新审视自己的居住环境。可以预见，疫情后，对购房者在住房类型的选择上会产生一些深刻的影响，居住环境与城市的选择逻辑已发生着新的变化。
01
变化一
疫情让人们对房子的选择更加多元化
近日，赛拉维联合冷眼观楼及金盘网，发布《助家战“疫”大调查》，通过采集到5226组家庭作为样本，获得了一下这组数据：
1、利好消息
仅20%的人对居家环境很满意，56%认为换房才能改善现状;
高达52%的客户萌生置业计划，其中刚需18%，改善34%。
2、关注点
①南北通透，通风效果好的关注人数3327(高达63%);
②对客厅功能单一不满的人数为2219(42%，接近半数);
③对玄关储存量不足的抱怨高达......(100%);
④对玄关加设洗手、消毒的需求71%;
⑤对客厅、餐厅、卧室甚至是卫生间，排名第一的不满：储存空间不足!
⑥卫生间：干湿分离成为基本需求!
值得注意的是，疫情过后56%的客户萌生了置业计划，其中刚需客户占比18%，改善客户占比34%。对于存量房子的改进，42%的客户表达了装修意愿。
通风、采光良好成了这次疫情后，许多购房者买房首选的要素，消费者多元化的需求会让室内”1+N“的居住模式被放大，例如，在线办公模式，就对客厅功能提出了特殊要求，居家阳台也变成多功能场所。
中国房地产报社副社长 肖勇 认为：“疫情让人们对房子的选择更加多元化，除了注重功能性，更注重活动空间、科学规划，以及绿色环保的理念。
此外，优质的物业社区管理，对购房配套也提出了更高的要求，甚至房子周边就近配套的医疗服务，也对健康维护更为有利。
02
变化二
容积率低的小型社区受青睐
由于近日专家对于病毒粪口传播的风险作出了肯定的判断，加上 SARS 疫情期间香港淘大花园废水管对上下楼居民传播病毒导致多人感染和死亡的悲剧，因此很多人会对别墅类住房产品(包括独栋、双拼和联排)产生兴趣。
深圳中原董事总经理 郑叔伦 作为一名香港人士，对疫情带来的经济影响印象更深。
“SARS和这次的武汉新冠疫情有很多共同点，已经让大家造成了恐慌心态，也让大家买房置业观发生了较大的变化。”
郑叔伦举了个简单的例子，过去在深圳东部地区，大家普遍认为其交通不便，道路偏远，楼市的关注度也比较低，但这次疫情让许多深圳人改变了这个看法，从深圳卫健委公布的深圳确诊病例活动的小区场所来看，远距离的深圳东部，疫情发生率较低， 郑叔伦认为，东部楼盘普遍低密度，楼间距大，片区人口密度低，这些都是影响疫情的关键性因素。
“过去深圳购房者喜欢大社区，认为大社区人气旺生活配套方便，不过在疫情之后，容积率低的小社区反倒更受购房者青睐，反观2003年SARS爆发，高密集的香港淘大花园先后有超过300个居民受到影响，疫情严重。
他认为，疫情之后，许多购房者发现，独栋或多层在采光通风上是显著优于高密度房子的，健康的人居环境如今成了许多购房者的第一选择。
谈及疫情之后的深圳房地产市场变化，郑叔伦认为，“以深圳为例，现在很多小区还是封闭式管理，中介带看停止，售楼处关闭，成交量低迷，可能会令部分开发商资金紧张，会出现促销情况，打折力度会比较大，新房优惠比较多，二手房个别业主会有笋盘出现，有需求的购房者可果断出手，机会无需等待。
长期来看，疫情是“黑天鹅”事件，并不会影响楼市结构，深圳楼市往上走的趋势不会变，对目前的成交量会影响，但时间不会太长。
03
变化三
小镇可以是城市的“第二居所”
中国小镇指数研究院院长 范嘉：
“我们的大城市规范设计精细化，却较少考虑人类健康发展需要，隔阂了人与人之间的空间交流，在享受极大物质需求后，大自然有机融合的健康生态环境却被抛掷脑后。”
中国小镇指数研究院院长范嘉阐述了人居环境对于健康的影响，“疫情让我们认识到人体免疫力的重要性，过往更多追求GDP的增长，在健康管理，公共服务上，我们城市都有所缺失，特色小镇，是大城市的产业互补和健康延伸。
随着我国城市经济的高速发展和城市化速度的加快，交通拥挤已经成为上海、北京、广州、沈阳、武汉、南京、西安等特大型城市的普遍现象。尽管近十年来特大型城市政府每年都要在城市交通基础设施投入数百亿元巨资，但是，在上下班高峰期，这些大城市交通设施难以做到为广大职场人员提供舒适、快捷的服务。大多数政府部门和企事业单位都存在许多员工上下班时间超过两个小时以上，这无疑增加了上下班旅途疲劳，减低了员工的劳动生产率和身心健康水平。
他认为，大城市周边的"特色小镇"，是未来人居住宅的发展方向之一，特色小镇可以填补城市住宅方面的缺失，推动房地产发展的升级。
小镇是都市人的“第二居所”，既可以指挥办公， 又可以修身养性。从特色小镇改变房地产建房的简单思维，打造文明生态的科技系统，也是未来的人居改革发展方向。
04
关注点四
健康城市将是吸引人才和投资的最大竞争力
城市的选择很重要。从这次疫情可以看出，一场灾难来临，考验的是一个城市的管理水平、机构素质、医疗、交通、物流等等。在紧急时刻，每一项都关乎人命。
经历这次新冠病毒肺炎疫情阻截战，正如习近平总书记所说“生命重于泰山”，我们需要建设更加健康的城市。
城市的健康，包括城市居民的个人健康，居民居住环境的清洁卫生，居民食品饮品的安全卫生，城市工作场所的清洁卫生，城市公共环境的清洁卫生，以及城市网络空间信息的健康。
中国工程院院士李兰娟在采访时反复强调要用大数据来解决疫情问题和新药的开发。科学的专家决策研讨需要基于智慧城市大数据分析。
因此，可以预见在这次新冠病毒肺炎疫情阻截战结束之后，我国许多城市将需要加大投入、加快建设区域医疗健康大数据平台，为城市政府的决策者提供智能的卫生健康管理决策支持。创新运用大数据、人工智能、5G通讯技术、云计算及区块链等智慧信息技术，构建从个人到家庭，从企业到社区，覆盖城市各个角落的、管理高效的智慧健康城市运行体系。
在新冠病毒肺炎疫情阻截战结束以后，健康城市将是吸引人才和投资的最大竞争力。
小结
从2013年至今的《中国法治政府评估报告》评估中，始终排在20名的城市只有10个：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、长沙、成都和厦门。这其中，广州深圳表现最为稳定。从2015年至今，广州、深圳已经连续多年霸榜全国前五。(延展阅读：《深圳位居榜首：年度十大人口吸引力城市与青年人口吸引力城市》)广州、深圳这两地无论在政务公开、行政决策，还是营商环境、社会满意度等领域，均位居全国最前列。
“房子的本质在于居住体验，而不是房价”。这是此次疫情结束后，大家感悟到最多的道理，这有助于楼市趋于理性，少些炒作风气。疫情之后，购房者对核心城市的置业选择会更加坚决。核心城市的公共服务水平、设施会更优于非核心区域，例如，大湾区片区，长三角地区等，及其他19个核心群城市，都是比较合适的置业区域。
注：中国政法大学法治政府研究院的《中国法治政府评估报告》(每年发布)，作为衡量城市治理能力和法治文明的重要指标。这一报告囊括的城市多达100个，包括一线、二线城市以及部分三四线城市，统计范围覆盖政务公开、问责监督、行政执法、行政决策、营商环境、社会满意度等多个层面，可以作为评估城市治理能力的重要参考之一。
