4月29日，中共中央政治局会议对房地产行业做出了最新定调，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
就在同一天，金科股份(000656)发布了2021年年报。
在行业经历了2021年的深度调整之后，中央对促进房地产市场平稳健康发展的支持让行业感到了温暖，金科股份的这一份年报，也让业内看到了房地产企业坚持稳定发展的韧性。
金科股份年报显示，2021年金科全年营业收入实现1123.10亿元，同比增长28.05%;销售额实现1840亿元，连续3年保持行业前20名;销售回款率达到了101%;经营性现金流净额142亿元，连续四年为正;负债率持续下降，有息负债比年初大幅度降低170亿元。
01
经营业绩保持稳定，营收同比增长28.05%
金科2021年实现1840亿元销售额，与其在全国各个区域的均衡布局密不可分。
从金科在全国各区域的销售占比来看， 2021年，华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。可以看出，金科围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带的“三圈一带”和“八大城市群”，在华东、华南、华北、西南核心区域的持续深耕和战略储备，保证了金科能够应对行业调整和疫情带来的挑战，确保销售规模的稳定。
在销售额保持稳定的同时，金科的结算收入实现了稳定的增长。2021年实现营业收入1123.1亿元，同比增长28.05%;结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%;实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。
与此同时，2021年金科抢抓生产，保障交付，完成大规模高质量交付。截至2021年末，金科股份完成竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，交付房屋套数约14.16万套;交房业主满意度88.44%。
正是通过大规模的高质量交付，向市场显示了金科的资金实力、整体运营能力和产品兑现能力，让市场消费者对购买金科的房子增添了更多的信心，从而促进了销售，实现了市场的正向循环，保证了金科全年销售情况的稳定。
2
成功降负债170亿元 公开债务100%兑付
抓回款，去杠杆，降负债，成为房企2021年的一致目标。金科股份也不例外。
为确保现金流安全，保证公司安全度过行业深度调整期，2021年金科股份通过各种手段实现了财务状况的稳定优化。
首先是牢守现金流安全。在销售额保持稳定的前提下，提高经营性现金回款质量。2021年实现销售回款1853亿元，回款率达到101%，创了历史新高。此外，通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正。手中有粮，心里不慌，金科以手中持有的充足的现金，向外界表明了公司运营的稳定。
其次是大规模压降有息负债规模。2021年末金科股份有息负债额806.1亿元，相比上年末的976.64亿元，降低了170亿元。与2022年6月末的最高峰值，足足降低了300亿元的负债规模。一个实实在在的数据是，2021年金科股份完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，实现了公开债务100%兑付。
在大规模降低有息负债之下，金科股份负债率指标连续下降。2021年末，资产负债率79.07%，同比降低1.65个百分点;净负债率69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点。
由于成功的降低了负债，市场也对金科报以了足够的信心。一是信用评级机构对金科的主体信用评级保持了稳定。中诚信、联合评级均给予AAA级，展望稳定;境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。二是金科在公开市场融资渠道保持了畅通。2021年全年，金科股份共计实现境内外各类公开市场债务融资10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列，证明了资本市场对金科稳定发展的信心。
3
多元投资助力持续发展，优质土储保障增长空间
在坚持财务安全、降杠杆、降负债、稳规模的同时，金科在2021年也通过多元化的拿地模式，持续获取优质土地资源。
2021年，金科股份新增土地储备47宗，土地购置合同金额376亿元，计容建筑面积976万平方米，其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元化方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米，占比56%;新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线)城市占比约87%，城市能级进一步增强。
金科股份在新一线及二三线城市拥有了大量优质土储，这些城市将是未来中国房地产市场最具增长潜力的区域，有效确保了金科未来几年的发展空间，无疑也有助于公司整体经营风险的降低。同时，多元化的获取土地方式，让金科在有效补充优质土地资源的同时，有效降低了拿地成本。
截至2021年底，金科累计土地储备面积达6591万平方米，可售货值4685亿元，可覆盖未来2-3年发展所需。
4
“地产+” 提速，打造企业生态闭环
在培植未来的增长动能方面，金科除了持续增加高能级城市的土地储备之外，还着力于培植新的增长点。也就是坚持“四位一体、生态协同”发展战略，在精耕地产主业的同时，打造与之高度协同、双向赋能的“地产+”产业板块，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，保持行业竞争优势。
2021年，金科股份在培育“地产+”多元化业务方面着力甚多，实现了多元化业务板块的快速发展，大大扩大了金科业务的边界。
智慧服务方面，金科服务2021年正式提出空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务，通过各业务的深度协同赋能，实现可持续、高质量发展。2021年金科服务实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%;归母净利润10.57亿元，同比增长71%。合约管理面积达到3.6亿平方米;在管面积达到2.4亿平方米。
商业方面，报告期内，金科实现爱琴海商业项目更名运营，首个超大型城市综合体“悦FUN”正式亮相。金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。截至2021年末，金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98 万平方米;营业收入同比增长30%。金科商业跻身全国商业地产企业前20强，成为排名上升最快的企业。
产业运营板块，2021年也是突破之年，金科产业临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商。截至2021年末，金科产业布局22个城市，累计开发和管理园区28 个，面积超过1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。
轻资产运营方面，金科在“四位一体、生态协同”高质量发展战略指引下，第三方投拓和管理输出取得长足进展。2021年，金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万平方米，第三方累计在管面积近1.4亿平方米，占比达到58%;商业运营凭借全链条运营优势和地产开发经验，开启“轻重并举” 模式，加速轻资产项目扩张;金科产业运营轻资产业务初见成效，为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务;金科代建业务发展模式也日趋成型，2021年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积近600万平方米，代建储备货值近500亿元。
2021年，金科在行业深度调整的背景下，实现了业绩的持续稳定增长，是金科新的董事会和经营管理层主动顺应大环境变化，坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，牢牢守住现金安全、主动优化财务结构、全力抢抓销售回款的结果。同时，随着金科“四位一体、生态协同”高质量发展战略的深入实施，进一步提高了金科面对行业变化的韧性，推动了金科股份在行业和市场深度调整的背景下的稳健发展。
