政策利好下，房地产行业在底部盘整，等待反弹。此时正是行业最难熬的时刻，部分房企正为生存而战，能否在周期底部保障现金流安全等待市场回暖的东风解套，成为房企生存战的关键。
于行业来说，资源将向具备穿越周期能力的房企倾斜，资本市场亦会把资金和关注度给与这些房企，深度调整下的行业大分化不可避免。财务数据是外界窥测房企全貌最直接的渠道，房企能否成功闯关的关键信息也浓缩在年报中。
本文将以近期新发年报的雅居乐为案例，从其收入、利润、现金流、融资、负债等各项财务指标入手，全盘考量其运营能力以及土储情况以及多元化战略，通过对其2021年报的深入剖析，检视其抗风险能力以及其可持续增长潜力。
紧握生存秘钥 保障现金流安全
据雅居乐发布的数据显示，2021年公司实现营业收入730.28亿元，毛利190.21亿元，毛利率26.0%，净利润为90.98亿元，股东应占净利润为67.12亿元。
在市场下行阶段，雅居乐2021年实现预售金额1390.1亿元，创历史新高。受益于多年销售规模的增长，雅居乐的资产增厚，截至2021年底资产总规模达到3166亿元，同比实现增长。同时总权益达到894.3亿元，同比增长16.19%。
在行业关注的经营性现金流方面，雅居乐2021年经营性现金流为正，约为9.3亿元，同时大幅减少了投资和筹资，通过开源节流的方式保障现金流安全。
2021年是房地产行业降负债的重要节点，雅居乐于报告期内持续减少有息负债规模，于房企融资活动现金流同比大幅下降184%至-37.47亿元。表现在资产负债表方面则是负债总额的下降，通过不断压降负债规模，雅居乐减少了公司整体的偿债压力。
同时，在2021年行业融资趋紧的情况下，雅居乐抓住窗口期融资，成功发行于2025年到期3.14亿美元5.5%的优先票据;于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据以及于2026年到期24.18亿港元7.00%的可交换债券;并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及28,500,000美元(附带增额权)的信贷协议，为期36个月。
通过债务置换，雅居乐减少了短期债务规模，2021年雅居乐的短期借款同比下降了23.3%，长期借款亦同比下降了8.36%。债务结构的优化，为公司偿债争取了更长的时间，在当前房地产行业最艰难的阶段，增厚了资金安全垫。
在当下房企生存最关键的现金流方面，目前雅居乐整体保持平稳，截至报告期末现金及银行存款总额为384.2亿元，同时积极推动亚运城等数个项目的股权出售，成功回笼资金。雅居乐还在2022年多次回购债券，向外界展示了还款能力和还款意愿。
从销售、回款到压降债务规模，优化债务结构，赎回债券等一些列操作，雅居乐的一部分工作围绕保障现金流安全进行。
在房地产行业生存之战的关键节点，成功活下去的房企将拥有获得进入新发展阶段的入场券，拥抱全新发展。以此来看，雅居乐目前稳住了局面，正等待新阶段到来。
优质土储与多元业务 新阶段竞争筹码
从历史经验看，房地产行业具有非常明显的周期性，在政策轮番利好下，行业终将迎来新周期。房企需要考量未来发展以及培养在新阶段的核心竞争力。
在很长一段时间内，地产开发作为主业仍将占据重要的地位，而决胜地产开发业务的关键则是土地储备，适量且优质的土地储备为房企未来业绩的增长奠定坚实的基础。
适量一般是开发和去化周期，而优质则是土储的分布，集中在一二线城市以及具有发展潜力的城市。整体而言，一二线城市经济基础好，人口流入多，对房地产的需求更旺且价格更坚挺。布局一二线城市，房企业绩及现金流受大环境的影响相对较小，且能享受到市场率先回暖的利好，缓解现金流压力以及缩短在底部盘整的时间，对于企业生存和发展来说，意义重大。
以雅居乐为例，深耕大本营大湾区之际，逐步强化长三角核心城市布局，进行城市战略升级，优化土储结构。2021年，雅居乐于大湾区新增项目4个，于长三角新增项目13个。其中，浙江省绍兴市、四川省宜宾市及江苏省淮安市等为2021年新开拓市场。
截至报告期末，雅居乐于84个城市，拥有总土储约4737万平方米，其中大湾区拥有土储约为1240万平方米，占总土储的26.2%;长三角拥有土储约为566万平方米，占总土储的11.9%。
雅居乐的销售金额创新高与其城市布局结构优化存在密切关联。粤港澳大湾区一直是其重要的业绩贡献来源，而长三角地区各大城市发展均衡，经济韧性强，为兵家必争之地，雅居乐持续深化长三角布局，为未来的业绩增长打下良好基础。
同时，更应该注意到，经历此轮调整，房地产行业的发展逻辑生变。即便在市场下行之际，多元化业务能力依然是房企不可或缺的，可有效分散风险。
从雅居乐的业绩贡献看，其规模的稳定与多元化业务密切相关。于2021年多元业务收入达到146.25亿元，占总收入比重达到20%，为公司贡献了稳健的收入来源。
以此看来，雅居乐多元业务的坚守具有非常重要的战略意义。地产主业、多元化产业以及“新赛道”业务的协同发展，将有望成为雅居乐未来发展的“三驾马车”，为其坚守长期主义提供驱动力。
把握危中之机 提升运营能力积蓄潜能
同时也是因为房地产行业的周期性，精准踏准节奏的房企则拥有更强劲的增长能力。把握运用得当，底部盘整则转化成新机遇的起点。在危机中强化综合能力则能在未来的竞争中获得更大的胜算。
经历调整之后的房地产竞争逻辑将发生彻底的变化，房地产行业的土地与金融红利时代已经过去，在管理红利时代，房企需全维度的修炼内功，补足短板，方能在竞争中胜出。
雅居乐聚焦内功提升，积极推动“财务共享”与“人力共享”的建设，实现科学管控、降本提效与增收减支，打造智慧型企业。
在财务共享方面，雅居乐以财务共享中心建设为契机，积极探索智能共享新财务发展之道。目前,已形成以“财务共享智慧平台”为核心，深度应用智能技术的智享财务新模式，借助人机一体化系统，完成繁复财务管理活动。
在人力共享方面，雅居乐人力共享服务中心通过设立员工关系、薪酬福利、运营管理、档案管理四大职能模块，集成人力数据、流程引擎、业务调度、法人信息管理、电子印章等平台，打造高效共享服务体系，持续提升组织效能。
“共享服务中心”的建设帮助雅居乐实现整体运营管理的降本增效。财报数据显示，2021年雅居乐行政开支较2020年下降23.5%至人民币40.04亿元，行政开支占收入的百分比也下降1个百分点至5.5%。
从雅居乐的管理逻辑可以看出，公司在全力保障生存和安全的前提下，也在不断积蓄潜能，守住资本市场的信用和信心，积蓄潜能，为长远发展铺路。
